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侠客岛说17年出台房产税:美联储加息 中国的楼市还能撑得住吗?   

2016-12-16 10:57:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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侠客岛说17年出台房产税:美联储加息 中国的楼市还能撑得住吗? A+A-2016-12-16 03:34:25东方网 如今,在美联储加息背景下,中国楼市的泡沫面临更易破 裂的危险,如何确保蛰伏于其中的一系列危机不被连锁引 爆? 北京时间今天凌晨,美联储宣布将联邦基金利率目标区间 上调25个基点到0.5%至0.75%的水平,时隔一年后再度加息 。靴子落地,一丝寒意袭来。 此次加息,国内资金流出压力将增大,人民币资产的吸引 力也恐将下降,楼市会否遭受打击? 新愁之下,旧账似乎让人略感“安慰”--根据国家统计局 数据,今年1至11月份,商品房销售额达102503亿元,已高 过韩国、澳大利亚、俄罗斯等国去年的GDP。中国的房地产 业看似已富可敌国。 房地产销售额固然高,却通过透支广大老百姓未来数十年 的收入来实现,还是略虚,而各国GDP是当下实打实的市场 价值,二者本身没有可比性。不过,就着这个数字,我们 不妨来重新审视下让人爱恨交织的中国楼市。什么?你只有 恨?那更得往下看了。 库存 数据来源:国家统计局 过去6年间,商品房销售额将近翻了一番,尤其是今年前11 月,大涨37.5%,超过10万亿,再创历史新高。虽然由于势 头过热被泼了几盆冷水降了温,但既成事实方面却有着一 种看似意料之外、却又意料之中的“慰藉”。 随着猛增的销售额而来的,是前11月国有土地使用权出让 收入达3.1万亿元,同比增19.1%。 据统计,仅仅今年前10月,土地出让收入和涉房地五项主 要税收之和,已达近5.7万亿元。这是什么概念?就说1999 -2008年这十年吧,全国土地出让收入累计5.3万亿元--十 个月便抵十年! 还有,前三季度,房地产市场的火爆对经济增长的贡献率 约为8%。 看似捷报频传,皆大欢喜,另一边却是同样高企的库存-- 待售面积占销售面积比例在这6年间也翻了一番。 记得去年曾有经济学家测算,“现在的库存,按照去年的 销售速度好好卖,要卖八年才能够卖完。”到了今年这个 时候,在收紧的限贷限购政策下,恐怕已经没法按去年的 销售速度好好卖了,八年的时间是不是也不够了? 2015年底中央经济工作会议提出房地产去库存任务,要扩 大有效需求,打通供需通道。彼时,房地产待售面积已达 71853万平方米的高位, 而今年前11月的数据显示,待售面积依然高达69095万平方 米,目前来看,被去掉的2758万平方米库存,占剩余库存 约4%。以这个速度,难道要去25年不成? 如此巨量的库存,在今天美联储加息的背景下,恐怕将会 迎来更艰难的旅程。 美联储加息,美元走强,人民币将进一步承压贬值,甚至 有人预测明年可能“破7”。在中国楼市兴风作浪的热钱, 也许会更快地回流美国。如果继美国加息之后中国明年再 加息予以应对,市场上的钱将更为紧张,资金成本必然大 幅上升,库存高企、资金链紧张的房地产企业,将雪上加 霜。 为加速回笼资金,降价卖房将成为一些房地产商不得不做 出的选择。房价松动,随着“买涨不买跌”的心理蔓延, 无论是房地产企业还是房价都可能迎来一番调整。 虽然有专家指出,由于我国对资本账户长期实行较为严格 的管制,资本外流渠道不畅通,历史上的美联储历轮加息 对我国房地产市场基本没有造成影响。但美国市场的虹吸 效应明显,以往外资流出中国楼市的数据已经显示,渠道 不畅通,不代表渠道不通。 年初去库存,年底被限购,本来说的好好的,怎么就画风 突变了呢? 能不变吗?政府让大家去三四线买滞销的房子,大家偏要去 一二线炒日进斗金的房子,一起把热点城市的房价越推越 高。怪谁?不能怪老百姓,挣钱不易,作为一个正常人,有 点闲钱想投资,一般都会做出这样的理性决定。 然而,趁着中央要求去三四线城市的库存,一些热点城市 是不是也搭上便车,趁机压缩原有的土地供应,人为推高 地价,为土地财政再添把柴?就现有数据看,恐怕也不是空 穴来风,今年以来,地方财政收入依赖土地房地产市场的 比重大约在40%左右,几近“半壁江山”。 在市场化的商品房环境里,老百姓自然是用脚投票。想让 房地产摆脱投资属性,回归居住属性,光靠限购限贷的行 政手段显然远远不够。否则,一番灭火政策过后,“鬼城 还是鬼城,热点还是热点”,涛声依旧了。 接盘侠 岛妹又翻出近几年的房地产开发企业到位资金分布情况, 发现有一降一升两趋势很惹眼。 一方面,房地产利用外资增速大起大落,近年来又陡降。 另一方面,个人按揭贷款却节节攀升,今年前11月,已经 首超国内贷款数2771亿元,增速高达49.3%,远超去年的 21.9%,更远超前年的-2.6%。 遥想2006年,同样是房地产价格快速上涨,为了防止外资 炒作,监管部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和 管理的意见》,对于境外机构和个人购房设置了一系列限 制条件,然而依旧挡不住外资削尖了脑袋往中国楼市里钻 。 2015年,有关部门修改了上述意见,大大放宽外资投资中 国房地产的限制,当年却迎来近6年房地产利用外资的最低 增速---53.6%。 不是打脸,而是房地产行业的基本面出现了变化,此一时 彼一时也。 进入本世纪第二个十年,房地产行业的暴利时代或者说“ 黄金时代”已慢慢不再,高收益光环逐渐褪去。然而,在 连同外资等各方力量的炒作下,房价已在高位盘整,当初 来势汹汹的炒楼者赚个盆满钵满后人去楼空,如今单剩下 一个一旦崩盘就将引发各种系统性风险的楼市。 侠之大者,为国为民,此时的接盘侠们更以个人按揭贷款 的逆势上涨刷出了高昂的存在感。 说为国接盘,纯属无奈自黑,以未来二三十年的青春与收 入投入中国的房地产事业,自此与房贷为伴,谁又真的愿 意?谁就没点诗和远方想去追求? 问问自己,为什么要接盘,为什么要买房,是自己内心的 召唤?还是丈母娘的召唤?又或是更多旁人目光的胁迫?在高 房价上骑虎难下,反而成了如今许多年轻人生活的常态。 机制 无论是媒体隔三差五出来喊话,还是前不久万科总裁郁亮 接受岛妹大东家专访时,提出要利用踩刹车后的宝贵时机 ,建立长效机制,言语从来没能将市场的迫切表达千万分 之一。 缺乏长效机制的房地产市场是怎样的存在?请看-- (2016年前11月房地产用地供应量增速数据暂缺) 显然,全国房地产用地的供应量增速与开发投资的增速呈 现了较强的相关性。政府供地多时,投资增速也快。 比如2013年,房地产用地同比增26.8%,到2015年,增速则 大跌至-20.9%;供应量悬殊8万公顷左右,增速悬殊将近47 个百分点!没有悬念,两个年份的投资增速分别是19.8%和 1%,各自大开大阖。 在房地产供应市场,政府的绝对强势地位和颇为随性的供 应风格,使市场的投资步伐和预期充满了不确定性。 身处其中之人,更能理解长效机制为何如此重要。郁亮感 慨,从房地产行业看,今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北 风”绝非好事,暴饮暴食、大涨大落对所有人都是伤害, 健康稳定的发展才最好。 长效机制带来的是稳定的预期,而预期稳定又是市场与行 业繁荣发展的生命。然而,在没有长效机制的现实情况下 ,经济低迷时,政府希望靠房地产拉动经济,经济过热时 ,又通过控制需求时不时来点急刹车,对行业管控弥漫着 随意性。如此头疼医头、脚疼医脚的管控方式,再加上任 性的土地供应方式,只会导致行业发展如同坐上过山车, 投机大行其道,非理性行为频出,反正过把瘾就死,没人 考虑明天。 可惜,这过山车玩的不只是某几个人的心跳,更是行业和 经济社会的健康稳定。 前不久的中央政治局会议已经提出,要加快研究建立房地 产平稳健康发展长效机制。“加快研究建立”几字意味深 长,也足以看出之前的空白与未来的难度。 毕竟房地产行业已是牵一发而动全身,建立长效机制,不 仅要改进被诟病已久的土地供应制度,还有住房制度、住 房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制等一整套 配套机制亟待跟进。 如今,在美联储加息背景下,中国楼市的泡沫面临更易破 裂的危险,如何确保蛰伏于其中的一系列危机不被连锁引 爆?眼前火要灭,长效机制更是分秒等不得。 济南南翡翠雕刻加工翠玉轩和田玉蜜蜡加工雕刻13573791258
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